Cento miliardi di euro, ma secondo stime più prudenti tra i 60 e 90 miliardi: questa è la massa di capitali che dovrebbe riemergere – e in buona parte rientrare in Italia – per effetto della terza edizione dello scudo fiscale. Ma quanto di questi capitali verrà "riposizionato" nel mattone? Difficile dare una cifra esatta, ma da un giro di opinioni raccolte da Mondo Immobiliare-Il Sole 24 Ore tra gli addetti ai lavori verosimilmente una "fetta" inquadrabile tra il 20 e il 25% del totale, pari a una ventina di miliardi di euro, finirà in immobili.
A dirlo sono i principali player che verranno chiamati in causa nella gestione di questo flusso di denaro in arrivo, ovvero banche, fiduciarie e associazioni di categoria che rappresentano private banker e family officer. «Ci aspettiamo una quota importante di investimenti da ricollocare nel mattone – conferma Luca Caramaschi, responsabile Private wealth management di Deutsche bank Italia –, ma proporzionalmente in percentuali minori rispetto alle precedenti edizioni dello scudo fiscale quando, sto parlando ad esempio del 2001, circa il 50% venne assorbito dal real estate». Lo scudo fiscale 2009, infatti, si troverà a fare i conti con la crisi economica e con un contesto difficile da decifrare: «Gli imprenditori che decideranno di far rientrare i capitali – riprende a parlare Caramaschi – preferiranno utilizzarli per ricapitalizzare le proprie aziende, per reinvestire nelle proprie attività produttive, piuttosto che puntare su un investimento puro e semplice».
Dove verrà collocata, allora, la liquidità disponibile? Quali le occasioni da cogliere in Italia e non solo in Italia? «Un asset classico a cui molti ricorreranno resterà il residenziale – sostiene Marco Angelucci, responsabile del settore immobiliare di Unicredit Private banking –. Vista la fascia alta di clientela a cui ci rivolgiamo, stiamo parlando di abitazioni che possono costare dai 2 ai 10 milioni di euro, dove ci aspettiamo una domanda ancora in crescita a fronte di un'offerta sempre molto ridotta». Milano e Roma si confermano le due piazze da setacciare con più attenzione, ma ci saranno investitori che allargheranno il tiro anche ad altre città italiane. Più piccole certo, ma con un mercato significativo come possono essere Torino, Bologna, Firenze.
Per via del target di spesa, decisamente da portafogli de luxe, la caccia all'acquisto avrà comunque un effetto molto limitato sull'intero comparto residenziale. «Anche perché – fa presente Luca Dondi, analista del mercato immobiliare di Nomisma Real estate – siamo ancora impantanati in una crisi di fiducia che spinge la maggior parte degli investitori all'attendismo, in un contesto molto diverso rispetto all'inizio degli anni 2000, epoca dei primi scudi, quando il mercato aveva già dato consistenti segnali di crescita».
Ancora più scarso l'impatto che il "condono fiscale" dovrebbe avere su altri fronti. Stiamo parlando di uffici e centri commerciali, asset tradizionalmente riservati ai grandi investitori istituzionali, piuttosto che all'acquisto diretto da parte di privati. Meglio allora restare sul residenziale, ma guardare all'estero, a uno di quei paesi dove le quotazioni delle case – contrariamente a quanto sta accadendo in Italia, dove a diminuire di più sono i volumi delle vendite e non i prezzi – hanno subìto perdite di valore massicce, in alcuni casi dei veri e propri crolli. In cima alla lista Stati Uniti, Gran Bretagna e Spagna. È essenziale non farsi scappare il momento favorevole, pensando a un time to market su un orizzonte temporale di 12-16 mesi dalla chiusura della sanatoria fiscale fissata al 15 dicembre. Questo perché i prezzi da "saldi immobiliari" non dureranno in eterno. Anzi da Londra, ad esempio, dopo il crollo dell'80% delle transazioni fatto registrate all'inizio della crisi dei mercati finanziari, iniziano ad arrivare segnali di ripresa sul fronte dei prezzi. Secondo i dati diffusi da Knight Frank, il valore degli immobili che costano più di un milione di sterline – quasi 1,1 milioni di euro, il target privilegiato dagli investitori europei nella capitale inglese, di cui il 15-20% è rappresentato da italiani – è cresciuto nel primo semestre 2009 dello 0,4%: il primo valore positivo dal marzo 2008.
Se non si vuole rischiare direttamente sui mercati esteri, l'alternativa è ricorrere a strumenti finanziari che operano sempre su queste piazze. «Da inizio anno – fa il punto Bruno Zanaboni, segretario generale Aipb (Associazione italiana private banking) – per i fondi real estate i risultati sono stati positivi e sembrano così alle spalle i dati macroeconomici negativi, legati al calo dei prezzi degli immobili, che hanno penalizzato questi veicoli di investimento».
